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正确认识房地产业和房地产市场

文章来源: 发布时间:2019-6-10

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正确认识房地产业和房地产市场

2009-02-17 08:23:00

来源:证券之星

 

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在当前国民经济深幅向下调整、且尚未见底的情况下,中央陆续出台了一系列提振经济的措施,并拟推出10大产业的振兴规划。此时认真分析导致本轮调整的诸多原因,对症下药,选准扩大内需的关键领域意义重大。我们以为,

在当前国民经济深幅向下调整、且尚未见底的情况下,中央陆续出台了一系列提振经济的措施,并拟推出10大产业的振兴规划。此时认真分析导致本轮调整的诸多原因,对症下药,选准扩大内需的关键领域意义重大。我们以为,今天乃至未来相当长的一个时期,房地产业都丹寨县最好的癫痫医院将是我国扩大内需乃至促进消费的关键领域和关键环节。

本轮国民经济深幅调整不能统统归因于次贷危机引发的全球性衰退

2008年的国民经济增长速度较之2007年大幅下降了近4个百分点,显然,本轮深幅调整不能统统归因于次贷危机引发的全球性衰退。据目前不完整的统计数据估计,外部需求下降大约导致2008年GDP增速下降2.5个百分点;房地产投资下降导致增速下降约1个百分点。外部需求下降与房地产市场进入衰退,是导致增速回落的两个独立的源头。连续5个季度的房地产交易量下降,外需因素影响很小,在时间上也远远早于国际金融危机对我国实体经济产生影响的时间。可见,导致国内房地产市场衰退的原因是独立的,应该予以认真研究总结。

房地产业是我国扩大内需乃至消费增长的重要龙头

房地产业的重要性在于其产业关联的普遍性。房地产开发投资对GDP的贡献率(综合直接贡献率和间接贡献率),由1998年的15%上升到2007年的27%,平均达到了21.7%。这一方面表明房地产业是推动国民经济过去10年增长的重要引擎,另一方面表明无极县羊癫疯哪里医院好房地产市场的发展带动了众多行业的繁荣。不仅由投入产出联系带动了钢材、水泥等制造业以及建筑业的增长,也通过家居空间的改善拉动了装修装饰、汽车、家电、家具等领域的消费显著升级。将其称为我国扩大内需乃至消费增长的龙头,毫不为过。因此,我们认为,在外部需求短期难以恢复的情况下,房地产市场的底部将决定本轮经济调整的底部。

应该特别说明的是,我国的房地产市场与美欧房地产市场情况截然不同。 引发美国次贷危机的症结性原因,是在一个已经基本饱和的市场上,政府和国会希望“通过向没有购买力的家庭提供体面住房,并通过金融衍生工具系统予以资助来提振经济”所导致的。实际上,在这个过程中,金融衍生工具系统只是放大这场危机的一个技术性原因。

我国的情况截然不同,我国尚处于人口城市化“高峰进程”中,房地产市场会在较长时期保持很高的、有支付能力的需求强度(即使在当前,也有大量持币伺机待购者,只不过在等待“底部到来的明确信号”)。只要政策得当,我国房地产市场注定会先于其他国家、也先于国内其他行业启动,恢复高增长并带动国民经济复苏,并注定持续作为未来数十年中的主要增长引擎,带动国民经济增长。因此,房地产业被定位为“重要的支柱产业”,是必然选择,绝不是权宜之计。

坚持房地产市场化改革方向,“不动摇、不懈怠、不折腾”

改革开放30年,我们坚持市场化方向,使各种商品供给从短缺转为富余,城乡人均住房水平也提高了几倍。只要我们坚持房地产市场化方向 “不动摇、不懈怠、不折腾”,住房问题较终将不再是问题。当前重要的是,人们要正确看待和认识市场规律和市场现象。

靠前,正确认识住房价格。在一个供不应求的市场环境下,市场价格作为一个“出清”价格,注定会远高于所谓“成本+平均利润”,也肯定会高于大多数具有购买意愿者的出价水平,否则市场怎么实现分配功能呢?试想一下,如果我们人为地将住房价格固定在“成本+平均利润”水平,或者按中等收入家庭可支付能力确定一个计划价格,那么,住房供给注定萎缩,住房需求注定放大,于是住房肯定将回归为一个极度短缺的产品,产品的分配只能靠排队、摇号、甚至行政分配来解决,这也就不能算是市场了。

第二,正确认识投资以及投机需求。首先是投资需求,没有投资者就不会有租赁市场上房屋的供给者;要鼓励租赁市场发展,投资需求是不能加以遏止的。其次是投机需求,任何市场(汇率市场、股票市场以及形形色色大宗商品期货市场)均不能排斥和排除投机现象。投机者意图就是“低吸高抛”,客观效果恰恰可以在市场萧条时增加需求,在市场高涨时增加供给。当前我国低迷的房地产市场恰恰需要这些投机者涌现。

第三,明确住房保障的范围,不反复,给市场供求双方以明确、稳定的预期,消除观望和不合理方城县癫痫病医院靠谱吗的期待。

不宜把“住房保障”泛化为普遍的“社会福利”。保障的本质含义是救助。住房保障,是全社会对其成员中“无力参与市场竞争者以及竞争中的失败者”进行的居所救助,避免其流离失所。因此廉租房制度需要尽快建立与完善。住房保障是社会保障体系的一个组成部分,因而与社会保障一样,不应将之泛化为一种普遍化的、多数人分享的福利。

回想一下亚洲金融危机之后的1998年,恰恰是我们正确地取消福利分房制度,使人们清楚地认识到必须丢掉“福利”幻想,“好的居住条件要靠自己的努力、汗水去创造”,既带来房地产市场蓬勃发展,也拉动了国民经济内部需求。

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