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房地产泡沫正显现何时破灭难以预期

文章来源: 发布时间:2019-4-26

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房地产泡沫正显现 何时破灭难以预期

2009-07-07 10:29:00

来源:中国证券报

 作者:蒋家华 

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野村证券中国首席经济学家孙明春日前表示,进入2009年以来,房地产市场表现出令人震惊的韧性,1-5月份销售量同比增长了26.7%,5月份全国平均房价同比攀升了17.6%。   他认为房地产市场的突然复苏是由中国大量的刺激政

野村证券中国首席经济学家孙明春日前表示,进入2009年以来,房地产市场表现出令人震惊的韧性,1-5月份销售量同比增长了26.7%,5月份全国平均房价同比攀升了17.6%。

他认为房地产市场的突然复苏是由中国大量的刺激政策所激发的,后者促进了实际需求,但较近投机性购房也重现市场,随之也有房地产泡沫显现癫痫病治疗方法是哪些的迹象。

政策推动需求井喷

野村报告指出,自2008年11月份以来,政府采取了积极政策来促进住宅需求。这些政策包括:贷款利率下调(房贷利率削减了189基点),房贷利率折扣上浮至30%,取消银行信贷配额并降低印花税以及其它房产交易税。

他还表示,去年被压抑的需求的释放可能也进一步推动了需求。按照今年的销售速度,2008年被推迟的需求可能达到6个月的销售量。

积极的政策加上被压抑的需求,这双重因素导致了需求在今年出现井喷。正如近期家具和装潢建材销售的骤增所示(4月份年同比分别增长了29.9%和23.8%),4月份之前的需求似乎大部分都属于自住型,而不是投资型购房。但自5月份以来,有零星迹象表明投资者正重返市场,并且在诸如上海等大城市购房热潮正在推高房价。房价上涨正在侵蚀家庭的承受能力,由于担心房价会很快涨得让他们买不起,渴望拥有自己住房的购买者只得加快购房步伐。

"去年12月份到今年5月份之间全国平均房价每平方米上涨了795元,这意味着购买同样的人均28平方米的房子如今要多花22260元,这比2008年的人均年可支配收入(15781元)高出40%。难怪如今大家都在忙着买房。"孙明春这样解释自住购房者迫切购房的需求。

难以预期泡沫何时破灭

房产销售的骤增已经减少了房屋库存。根据3-5月份的销售量,待售的已竣工建筑面积只够维持两个月的销售。而有限的库存鼓励开发商加快投资,今年房地产投资增长的反弹就证实了这一癫痫应该怎么治疗比较好点。这帮助让在建建筑面积(即未来的供应量)从今年年初的相当于18个月的销售量增加至5月份的26个月。

鉴于库存有限,一些开发商开始提价。由于今年更加容易获得银行贷款并且强劲的销售(2009年头五个月的销售额达1万亿元)使得现金流状况得到改善,开发商如今拥有远远更大的定价权。因此,尽管今年到目前为止房价已较去年底上涨了21.8%,但野村预期接下来价格可能会继续上涨。同时他们也提醒,看到房地产泡沫正在清晰显现。

他指出,房价过快上涨会侵蚀家庭的购买能力武汉癫痫医院哪家更正规,全国以及像上海这样的大城市的房价╱收入比的上升就反映了这一点。这不仅可能会引发社会问题,而且也会威胁到房地产市场复苏的可持续性。

不过,孙明春也承认,尽管泡沫显现,但鉴于房地产部门对就业、消费、投资和地方政府收入的重要性,他们认为政府不会很快采取激进的紧缩政策来给房地产市场降温。

即便中央政府愿意这么做,但从自2003年以来的历史来看,只有严格的、紧缩的贷款配额制度是奏效的方法。然而,孙明春表示,不会再次实施真正的贷款配额措施。

因此,由于过去以及未来需求的集中释放,他预期房地产泡沫将会扩大,可能会比2007年的泡沫更大。从泡沫的定义来看,无法预测到泡沫结束的时点,也无法预见它可能会对银行部门以及整个实体经济造成多大的损害。但有一点是肯定的--只要是泡沫就会破灭。

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